A proposito di esecuzioni immobiliari, nella mia non breve esperienza di gestore di NPL mi sono fatto un\u2019opinione sul campo.
\nL\u2019attuale tragedia delle decine di migliaia di esecuzioni immobiliari deriva da due comportamenti, altrettanto colpevoli, accentuatisi negli ultimi 20 anni.<\/p>\n
Le banche sono divenute cattive e temerarie erogatrici da quando, dopo il 93 si sono trasformate da ISTITUTI di credito in SPA private. La loro missione \u00e8 divenuta fare utili quasi a qualunque costo. \u201cFare credito\u201d, cio\u00e8 comprare debiti di famiglie e imprese, \u00e8 stato affidato ai \u201ccommerciali\u201d della rete, mentre i \u201cvalutatori di rischio\u201d perdevano peso.<\/p>\n
Il credito facile ha indotto la clientela a indebitarsi oltre misura e spesso senza criterio, immaginando, a torto, che ripagare il debito sarebbe stato altrettanto facile come era stato ottenere il fido.
\nQuando il debito privato cresce piu del PIL, prima o poi, sia i debitori che i creditori saranno in difficolt\u00e0.
\nIl nostro Paese \u00e8 incapace di crescere da oltre 20 anni, ma il debito privato si \u00e8 moltiplicato e diffuso oltre misura. Fonte Bdi: \u201cdopo il 1983 i prestiti sono cresciuti piu dei depositi raggiungendo livelli mai osservati in precedenza. Oggi i prestiti superano il Pil, mentre i depositi sono il 70% del Pil\u201d. Questi dati giustificano il livello delle sofferenze bancarie e quindi delle esecuzioni in corso.<\/p>\n
Di chi \u00e8 la colpa?
\nSia delle banche, troppo prodighe e poco attente al rischio fino a qualche anno fa, sia dei clienti, troppo ottimisti sulle loro possibilit\u00e0 di ripagamento quando non del tutto sprovveduti nel fare il passo piu lungo della gamba.
\nChi ne paga le conseguenze?
\nTutti perch\u00e9 le perdite delle banche vengono sempre socializzate attraverso l\u2019Erario, i fallimenti, la disoccupazione ecc. I drammi dei debitori insolventi si trasformano in tragedie. Le enormi perdite delle banche distruggono i risparmi di una vita dei loro azionisti .
\nChe fare?
\nLe proposte avanzate (bloccare le aste, impedire gli sloggi, ampliare l\u2019esdebitazione ecc.) sono tutte cose belle e in qualche caso anche utili.
\nRisolvono forse alcuni drammi personali, ma non hanno un valore sistemico. Anche l\u2019idea che il giudice blocchi il procedimento se il prezzo offerto \u00e8 troppo basso \u00e8 una buona idea, ma risolver\u00e0 alcuni casi ed ha spazi di arbitrio che produrranno ricorsi e controricorsi.<\/p>\n
Il problema e che il LTV, cio\u00e8 il rapporto tra il prestito ed il valore del bene a garanzia \u00e8 ormai squilibrato. Forse quando il prestito era stato concesso il mercato aveva valori tali da giustificarlo (LTV <1) sempre che le perizie fossero state corrette e non addomesticate. Ma oggi il mercato immobiliare ha perso in 10 anni piu del 30%. Come si pu\u00f2 pensare che questo non si rifletta anche sulle aste? Con buona pace di debitori e creditori, frustrati ed insoddisfatti. Fermare le aste o calmierarne i valori \u00e8 ingiusto, arbitrario e gravemente lesivo per l\u2019equilibrio del Sistema nel suo complesso.<\/p>\n
Qualcuno propone che un “cavaliere bianco” (Pubblico? Privato? Misto?) intervenga per acquistare gli immobili e ove possibile ridarli in affitto agli ex proprietari con patto di riacquisto (ns idea di oltre 10 anni fa che ebbe poco seguito). \u00a0Mi chiedo quanti esclusi, che se ne lamenterebbero, vedrebbero questa norma, ma anche quanti opportunisti pronti a speculare.
\nIn s\u00e9 sono tutte piu o meno buone idee, ma non sono sistematiche, non riguardano la generalit\u00e0 e quindi non risolvono il problema sociale ed economico sottostante. Pi\u00f9 che altro non impediscono ad un sistema di continuare a procedere sui binari paralleli dalla esasperata propensione al rischio sia del creditore che del debitore.<\/p>\n
Pensando al futuro (per il passato non vedo altro che il Giubileo bancario) \u00e8 qui che bisogna intervenire. Contenere la propensione al rischio delle due parti del contratto. Una soluzione a mio avviso c\u2019\u00e8: il Patto Marciano. Tanto criticato e per niente applicato dalle banche in Italia nonostante le leggi promulgate. In breve: con il patto marciano il creditore insoddisfatto acquisisce il bene in garanzia e si accontenta se il bene vale meno del credito ovvero liquida la differenza al debitore se il bene vale di piu. In ogni caso il debitore deve essere esdebitato e cancellato dalla Centrale rischi.
\nIl vantaggio di questa impostazione non \u00e8 solo nella fase patologica del contratto, ma lo \u00e8 ancora di piu nella fase genetica.
\nIl rischio di perdere il bene se non paga, responsabilizza il debitore nel valutare con maggiore prudenza l\u2019impegno che assume con la sottoscrizione del contratto di mutuo. La banca, dal canto suo, prima di concedere il mutuo star\u00e0 ben attenta ad evitare che il LTV troppo elevato la esponga al rischio di trovarsi nel giro di qualche anno a impossessarsi di immobili che non le faranno recuperare il credito insoluto senza poter perseguitare il debitore tutta la vita.<\/p>\n
Evito qui di affrontare una serie di problematiche giuridiche note, ma sotto i profili etico e tecnico mi sto convincendo che, se i finanziamenti ipotecari fossero erogati con questa clausola, forse avremmo meno erogazioni, ma sicuramente avremmo molte meno sofferenze e sbarreremmo la strada alla speculazione sulle aste immobiliari.<\/p>\n
Dal punto di vista legislativo la soluzione \u00e8 semplice: basta prevedere all\u2019art 48 bis del Tub esdebitamento dell\u2019obbligato gi\u00e0 previsto nelle analoghe norme per i consumatori (d.lgs. 72\/2016) e per il PIV (l. 44\/2015).
\nChe qualcuno lo faccia presente ai parlamentari che producono fantasiosi emendamenti solo per r\u00e9clame.<\/p>\n
Dino Crivellari<\/p>\n
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A proposito di esecuzioni immobiliari, nella mia non breve esperienza di gestore di NPL mi sono fatto un\u2019opinione sul campo. L\u2019attuale tragedia delle decine di migliaia di esecuzioni immobiliari deriva da due comportamenti, altrettanto colpevoli, accentuatisi negli ultimi 20 anni. Le banche sono divenute cattive e temerarie erogatrici da quando, dopo il 93 si sono trasformate da ISTITUTI di credito in SPA private. La loro missione \u00e8 divenuta fare utili quasi a qualunque costo. \u201cFare credito\u201d, cio\u00e8 comprare debiti di famiglie e imprese, \u00e8 stato affidato ai \u201ccommerciali\u201d della rete, mentre i \u201cvalutatori di rischio\u201d perdevano peso. Il credito facile ha indotto la clientela a indebitarsi oltre misura e spesso senza criterio, immaginando, a torto, che ripagare il debito sarebbe stato altrettanto facile come era stato ottenere il fido. Quando il debito privato cresce piu del PIL, prima o poi, sia i debitori che i creditori saranno in difficolt\u00e0.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[36],"tags":[81,216,69,221],"class_list":["post-4769","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articoli","tag-dino-crivellari","tag-esecuzioni-creditizie","tag-npl","tag-patto-marciano"],"yoast_head":"\n